Глава Пушкинского городского округа
ПЕРЦЕВ МИХАИЛ ФЕДОРОВИЧ

DSC_0902Изменения в жилищной политике государства последнего времени затрагивают не только деятельность управляющих организаций, но и самих собственников помещений многоквартирных домов. Внесенные в Государственную думу законопроекты и принятые законы упрощают процедуру проведения общих собраний собственников, усиливают финансовую ответственность за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг. Однако, усилия власти по решению проблем  управления многоквартирным домом останутся на прежнем уровне, если в нем не будут  участвовать сами собственники.

Даже до принятия новых законов  возможности существовавшего законодательства оставались  не востребованными. Как известно в соответствии с п.2 ст.161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Реализация собственниками помещений способа управления товариществом собственников жилья или жилищным или потребительским кооперативом заключаются в том, что на многоквартирном доме(или группе домов) образуются уполномоченные органы, наделенные компетенцией в соответствии с утвержденными уставами.

Председатель правления ТСЖ (потребительского кооператива) без доверенности представляет интересы товарищества(кооператива), заключает хозяйственные договоры, контролирует их исполнение, отчитывается перед правлением ТСЖ(кооператива) и общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

При непосредственном управлении собственниками помещений и управлении управляющей организацией многоквартирный дом оставался практически неуправляемым. Единственным легитимным органом способным принимать решения долгое время оставалось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Как показывает практика, для собственников  даже один раз в год собраться для заслушивания отчета по результатам года оказалось проблематичным.

Из  трех способов только управление товариществом собственников жилья имеет четко сформулированную в законодательстве структуру управления и соответствующие полномочия. Его органов. Для способа непосредственного управления актуальность управленческих проблем решена путем практически полного его применения в хозяйственной практике. В соответствии с поправками в законодательство возможность данного способа управления оставлен для многоквартирных домов насчитывающих не более восемнадцати квартир.

Проблемы проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, для самого распространенного способа  управление управляющей организацией законодатель решает путем упрощения процедуры их проведения, о чем говорилось выше. Но, эксплуатация многоквартирного  дома  это ежедневная работа, которая в период между собраниями остается практически бесконтрольной.

К чему это приводит, поясним  на  достаточно распространенном примере.

Управляющая организация, с условным названием «Н», имеющая договоры на управление многоквартирным домом систематически не исполняет свои обязательства надлежащим образом.

Право на одностороннее расторжение договора с такой управляющей организацией закреплено за собственниками помещений на основании решения общего собрания (п.8.2 ст.162 ЖК РФ), если управляющая организация не исполняет условия договора. Однако, если учесть, что собственники помещений никак не объединены, то, как правило, каждый в отдельности подписывает договор в редакции управляющей организации. Обосновать неисполнение договора при такой ситуации практически невозможно.

Отчет о выполнении договора управления за прошедший год представляется собственникам в течении первого квартала текущего года. В лучшем случае, с учетом выбора новой управляющей компании расстаться с нерадивой управляющей организацией возможно только через шестнадцать месяцев. В действительности процесс «избавления» растягивается еще как минимум на шесть-восемь месяцев, так как компании, которые не ставят своей основной целью обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержание общего имущества в многоквартирном доме (п.1 ст.161 ЖК РФ) ввязываются в судебные процедуры.

Что делают в этом случае собственники – пишут жалобы в Жилищные инспекции, которые с радостью штрафуют «управленцев» и торжественно рапортуют об итоговых суммах  финансовых санкций. Собственники получают моральное удовлетворение, но ровно в таком же размере наносят вред своему дому, поскольку штрафы оплачиваются из собранных средств по оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Далее возникают проблемы с платежами за ресурсы, так как штрафы компенсируются за счет средств за оказанные коммунальные услуги , часть собственников, видя неуправляемый и неконтролируемый процесс  перестают вообще платить по счетам. Итог – жизнь превращается в сплошную проблему.

Один из способов решения данной проблемы предложили законодатели путем внесения в Жилищный кодекс важной поправки. В июне этого года исполнится три года с того момента как впервые в жилищное законодательство Российской Федерации введено понятие Совет многоквартирного дома. Статья 161.1 Жилищного кодекса, внесенная в него Федеральным законом от 04 июня 2011 года №123-ФЗ, так и называется.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья, либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

 Механизм реализации данной нормы  подкреплен публичной процедурой аналогичной при выборе способа управления (п.4 ст.161 ЖК РФ) когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс. Только в этом случае орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья (п.2 ст.161.1 ЖК РФ).

К сожалению, Советы многоквартирных домов не очень распространенное сегодня явление. Не вдаваясь в эффективность правовых механизмов реализации данной нормы, судя по дате ее рождения, с этим есть проблемы, обратимся к сути Закона. Совершенно очевидно, что появление в жилищных отношениях однозначного императива способно не только предотвратить рассмотренную выше жизненную ситуацию, но и построить эффективные отношения соответствующие целям жилищного законодательства.

С точки зрения организационно-правовой формы Совет многоквартирного дома не является структурой подлежащей государственной регистрации. Это особая, предусмотренная законодательством форма самоорганизации граждан-собственников помещений конкретного(п.3 ст.161.1 ЖК РФ) многоквартирного дома, наделенная определенными полномочиями (п.5 ст.161.1 ЖК РФ):

1) обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) предложение  собственникам помещений в многоквартирном доме  вопросов для обсуждения на общем собрании, 

3) анализ условий проектов договоров предлагаемых для рассмотрения на  общем собрании собственников помещений и направление им своего заключения до рассмотрении на собрании,

4) осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг,

5) представление на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчета о проделанной работе.

 Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома (п.6 ст.161.1 ЖК РФ), который осуществляет руководство текущей деятельностью Совета многоквартирного дома.

Однако, наряду с решением общего собрания о выборе председателя Совета МКД для осуществления его полноценной деятельности необходимо наличие доверенности от собственников помещений, в соответствии с которой он может не только участвовать в переговорах об условиях договоров, но и подписывать их, осуществлять контроль за исполнением, принимать результаты работ, контролировать качество предоставляемых коммунальных услуг, выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

За результаты своей деятельности председатель Совета отчитывается только перед общим собранием собственников помещений.

С точки зрения профессионального управления многоквартирными домами обеспечить выполнение целей безопасного и комфортного проживания без участия собственников помещений  невозможно.

К сожалению, полезный потенциал взаимодействия  уполномоченного собственниками  председателя Совета многоквартирного дома  и управляющей организации на сегодняшний день не используется на все сто процентов.

Отладить эффективное взаимодействие несложно достаточно прописать в договоре управления взаимные обязательства и исполнять их  в соответствии с договоренностями. Собственники многоквартирных домов должны стать полноценными заказчиками услуг по обслуживанию, принадлежащих им домов. Советы домов в этом смысле это шаг в формировании эффективных жилищных отношений, о которых так много говорят в последнее время.

 

Александр Дмитров, генеральный директор управляющей компании

900 инст 7 77
ochta

Курс валют ЦБ РФ
28.09.2015
Курс Доллара к рублю на сегодняUSD00.00000.000
Курс Евро к рублю на сегодняEUR00.00000.000
Яндекс.Метрика